【案情简介】
多年打拼买了婚房 竟不能过户。田某是外地人，家庭经济条件一般，大学毕业留徐州工作，与同为外地人的女友打拼多年，终于攒够首付的钱，小两口决定尽快买套房子，正式在徐州安家。2018 年 2 月，经过漫漫选房路，田某看中了铜山新区一套房子，经协商， 4 月 10 日，他与房主张某签订了房屋买卖合同，合同约定，房屋价格为 80 万元。田某采取贷款方式支付房款，双方应在 2018 年 5 月 30 日前到房产管理部门办理签字过户手续， 9 月 30 日前交付。本协议一经签订，双方均不得反悔，否则按违约处理，如有一方违约，违约方支付违约金 6 万元给对方。上述协议签订后，经张某同意，中介公司代收了田某定金 1 万元。 田某和女友长舒一口气，开始憧憬婚后的幸福生活。然而，人生总是会有意外出现，合同签订后，田某多次敦促张某如约办理过户手续，都被其以 “ 工作忙 ” 等原因搪塞过去，到了 6 月份，在田某的反复追问下，张某表示，因为他买这套房子也是贷款，还未还清借款涤除抵押，因此暂时无法办理房屋过户手续。
【调查与处理】
2018 年 6 月 21 日，失望不已的田某一纸诉状将张某诉至铜山法院，请求依法判令被告返还原告定金 1 万元、赔偿损失 20 万元并支付违约金 6 万元。 铜山法院审理后认为，被告张某因其自身原因未能在约定时间内办理房屋过户手续，其行为构成违约。原告田某无法实现合同目的，有权主张解除合同。被告在庭审中陈述，如原告坚持不要涉案房产，被告愿意在能力范围内赔偿原告部分损失。现被告仍未涤除抵押，客观上不具备办理过户手续的条件。本案中，被告抗辩违约金 6 万元过高应予以调整，法院依据上述法律规定结合本案实际情况予以确定。被告作为卖方因对自身还款能力估计有误导致合同解除，自身存在过错，违约无疑。原告作为买方为履行合同交付了定金 1 万元，并且在出现违约后及时提起诉讼，幸免损失继续扩大。从 2018 年 4 月 10 日签订合同至 6 月 21 日起诉，前后间隔大致两个月。原告主张的损失主要是在这期间房价飞涨造成其另外购房产生的差价损失 20 万元。但是，该损失只是原告根据短时市场价格波动所估算并未实际发生。原告近期并未购房，所谓的因房价飞涨造成的损失也并无事实依据。而且，房价整体涨落情况不宜仅以短时反映来确定，也不排除房价回落或下跌的情况出现，原告可以另外寻找购房机会。在此情况下，原告要求被告支付违约金 6 万元，有失公平。法院酌情支持违约金 3 万元。原告主张 20 万元财产损失，无证据证明，法院不予支持。
【法律分析】
据本案主审法官常江红介绍，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。上述法律规定，体现了违约金以补偿为主，惩罚为辅的原则，主要的参照标准为实际损失。另外，《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加 ; 约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
【典型意义】
因此，当被告抗辩违约金数额时，法院有权对过高或者过低的违约金进行调整，既应尊重当事人的合意，又应防止当事人以意思自治原则为由约定过高的违约金，以此来谋取暴利。综合考虑民法公平原则、自愿原则及现行法律规定，应确立 “ 以不主动干预为原则，以主动干预为例外 ” 的机制，具体问题具体分析，针对不同情况采取不同处理方法，最大程度追求司法的公平公正。具体来说，法院应以实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对违约金数额作出适当的裁决，保护双方当事人的合法权益。